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媒体报道
2019年08月06日
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      本文原载于和讯房产,原标题为:城市梦想家 | 范小冲:阳光100的游疑与抉择、慌忙与笃定 。

     “未来,您希望在大众眼中,阳光100是一家什么样的公司?”

     “有特点、有创新、有活力……嗯,还有,仍是一家地产公司。”

      (苗雪艳)7月25日,光华路2号,阳光100举办的小型媒体见面会结束后,和讯房产与阳光100集团副董事长范小冲进行了一次简短的对话。每个问题,范小冲回答得都很认真、直接,不敷衍。

      这样的对话内容,源于今天阳光100小范围地官宣强调:阳光100开始进入下半场的游戏时间—专注聚焦非住宅市场。

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      当然,这一次的沟通会,也算是阳光100借此澄清一下“近期频卖项目以解现金流之困”的负面传闻:卖是为了更好地服务新赛道。

      范小冲解释,住宅的整体市场趋向饱和,市场总量开始见顶,房地产市场游戏规则已经开始生变,而作为一家民营企业,如果继续走高周转、高负债、走住宅的开发,且公司还不具备这种游戏规则下的特别优势时,就必须做出主动选择,下决心转型。

      那么,脱离住宅主流房地产轨道的阳光100,下半场的游戏内容是什么呢?

      范小冲的答案是数字1+3。

      “1”是指要聚焦于年轻知识精英、中产阶级目标客群,“3”是指高端共享式服务公寓、城市文化街区和大型复合型社区。

      他说,这正如易总(阳光100创始人易小迪)在中期会议上所强调的那样:一定要找到对的方向做对的事情,而有时候,不做什么比决定做什么更重要。不过,既然做新业务,就必须得做出自己的特点和不同,如果没有这些,你就跟着平平庸庸的,恐怕就出局了!

游移和抉择

      在最近阳光100的中期会议上,易小迪对于阳光100的战略进行了反思:我们有个很大的问题,在于我们总想同时抓住两只兔子,我们老想把转型的新产品线做好又不想放弃传统住宅开发的主流市场。

      言外之意是,两手抓,两手都没硬,最终两边都没有做出很精彩的内容。“不够果敢”的结果是,阳光100如今的销售规模排名都进入不了行业前100。

      这种“瞻前顾后”的态度,范小冲也向和讯房产坦诚表示,其实一直都有转型想法,只是贯彻得没有那么彻底。现在是彻底下定了决心。

      是什么契机让阳光100的心思不再游离呢?范小冲在沟通会上从横纵视角也分享了其中的“心路历程”:

      横向看,一个数字显示,个人住房贷款余额占GDP的比例达到了28.6%,也就是说居民购房的杠杆率已经很高了,大概比2011年上升了17个百分点。而我们的房地产市场有多大呢?15万亿、17亿平米的量级。

      永远会是这样的规模吗?实际上,中国的主流房地产市场已经见底了,整体来讲是一个过剩时代,只不过我们不知道下滑是从今天开始还是明天开始。

      所以,现在不管企业在500强排到多少名,其实都很惊慌。但为什么大家又热衷于参加这个数字游戏、热衷于进入各种各样的榜单呢?因为这关系到他们能不能有一个好的排名,关系到金融机构是不是支持他,以什么样的利率水平或贷不贷款给他,这是生死存亡的事情,从这个意义上也可以看到今天繁荣的行业,背后也有整个行业都心神不定的危机,大家都能预见到的危机。

      纵向审视自己,如果阳光100继续走高周转、高负债,走住宅的开发,且作为一家民营企业,也不具备优势,原来买地,一弄就几十亿,现在不像过去似的,必须一次性付清,有些得达到一定程度才能卖,有些要持有,资金成本也很高,民营企业加上资金成本高昂和调控严密,阳光100至少在这些方面,优势是越来越小了,所以一定要转型。

      “这种惊险心跳的大动作,我们也不太敢玩,这种沉淀大量资金的,我们也不干这事儿。”

下半场的游戏

      在媒体沟通会上,范小冲着墨讲了很多阳光100下半场的转型内容。

      概括起来就是:1+3的品牌战略,1聚焦的是目标客群。3指的则是三大产品线——共享式服务公寓、文化街区和复合型社区。

      范小冲现场也分享了新内容截至目前的经营成果,以及未来的蓝图:

      1、 首个喜马拉雅产品系项目重庆喜马拉雅行政公馆自2018年7月开业以来,通过高效经营已有的532间客房,在同类竞品酒店中获得网评分最高,成绩亮眼;

      2、 喜马拉雅酒店公寓在未来两年将进入密集开业期。天津南开、无锡、天津天塔及温州四个喜马拉雅项目将从2019年底至2021年全部开业,其拥有的3000余间客房及配套公建的运营都将为阳光100带来服务性收入的高速增长。郑州、西安、武汉、长沙、海口等省会城市都是喜马拉雅关注的主要目标;

      3、 除酒店业本身外,喜马拉雅还将开启喜马拉雅俱乐部的运营。首个喜马拉雅俱乐部也将在2019年第四季度于重庆项目开业,届时将通过从生活方式到精神文化的深度运营,为“移动商旅人群”提供丰富的、高品位的服务和体验,成为移动商旅客群的城市文化向导。

      房企转型新业务,其实早已不是新鲜事。不过,在转型过程中,似乎房企都普遍面临着两大问题:一是,新业务转型遇阻,旧情复燃,房企重新回到老业务地产的窝里;二是,新业务的现金流问题。

      当和讯房产问及阳光100会不会有这样的担心时,范小冲的回复是:第一,行业之间跨界难度和鸿沟比想象得更难,所以阳光100是转型,而不是转行,阳光100一直在做地产,现在只是针对客户的需求,根据马斯洛的需求理论,在逐渐升级,让这些空间不再只是简简单单地满足人们生活需求;第二,新业务采取的是租售结合的方式,以保持稳定的现金流。比如,喜马拉雅共享式公寓主要是以出售为主,文化街区中,70%出售,30%自持。

      不过,有转型,必然会有阵痛期。“我们也在适应过程中,现在遇到困难也是好事,早发现早解决问题。” 范小冲向和讯房产表示。

心中的不慌忙

      范小冲透露,目前,阳光100正在进行项目收购,涉及商业、写字楼等。

      对于并购,范小冲说,中国存在大量并购机会,就是过去的商业写字楼,或者公寓,找不到变现的办法做不下去了,我们就会考虑收购。比如,天津的项目就是通过司法拍卖拿到的,楼都盖完了,我们只是进厂重新定位,赋予内容,重新赋能,这样的机会很多。

      既然并购就需要钱,因为“钱”的问题,阳光100的非议声接踵而至。上半年,阳光100将手中的两个优质项目出售给了融创中国和佳兆业,累计交易金额约60亿元。外界质疑阳光100资金流动性遇到了问题。同时伴随的负面新闻是股价暴跌。

      在本次沟通会上,范小冲解释称,卖地不是负面消息,反而说明阳光100转型的决心。卖地快速地回笼资金完成转型,还能降低负债,助力公司轻装上阵,集中精力换赛道。“其他企业有销售额的需求,我们有卖项目转型的需求,双方各取所需,而且我们也不会甩卖和贱卖,有些项目不太适合卖我们就合作,所以重庆的项目我们就留了30%。”

      此外,在阳光100看来,聚焦“非住宅”的决心不仅体现在产品端,还应该体现在土地储备策略的调整上。所以,目前,公司出售的土储多为规划住宅开发为主的地块。

      而在转让这些土地的同时,阳光100还将着眼于京津冀、长三角、珠三角区域寻找与三大主力产品规划相吻合的优质地块持续发展。这些土地储备的变化,也是公司聚焦“非住宅”市场战略所带来的优化土储结构的具体措施。今年5月初,阳光100通过招拍挂新获得河北兴隆县高铁新城一幅综合用途地块使用权,继续加仓环京区域。

      手有余粮,心中不慌。在新旧赛道的转换上,土地的角色仍不可低估。因为,这让阳光100“心中不慌”。

      数据显示,截止2018年12月31日,阳光100土地储备总建筑面积为1502万平方米,土地储备面积按平均售价计算,货值达到2000亿元。根据第三方机构克而瑞的统计,这一土储数据可在全部房企中排到前60的水平。而在2019年上半年完成部分土储转让交易后,阳光100的剩余土地储备仍可满足公司未来8-10年的发展需求。

      “嗯,还有,阳光100仍是一家地产公司。”从土地层面,以及围绕着以土地为核心的衍生业态看,即便前面加了转型的“前缀”,阳光100的确仍是一家地产公司。

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